Wissenswertes zum Immobilienerwerb in Italien

Allgemeines
Trotz der geografischen Nähe unterscheidet sich das italienische Immobilienrecht in vielen Punkten grundlegend vom deutschen bzw. österreichischen Immobilienrecht. Grundsätzlich gibt es für EU-Bürger beim Immobilienerwerb in Italien keine Einschränkungen, einzige Voraussetzung ist eine italienische Steuernummer. Diese kann bei jeder italienischen Steuerbehörde, und außerhalb Italiens bei der italienischen Botschaft und den Konsulaten, beantragt werden.

Kaufangebot
Wird eine Immobilie über einen Makler angeboten, wird dieser bei ernstem Interesse seitens des Käufers um die Unterzeichnung eines zeitlich befristeten Kaufangebotes bitten. Aber Achtung: Kaufangebote sind für den Käufer rechtlich bindend. Sollte der Verkäufer das Angebot annehmen, ist der Käufer zum Kauf verpflichtet! Es sollte daher darauf geachtet werden, dass auch das Kaufangebot bereits alle für den Käufer wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrages beinhaltet. Zusammen mit dem Kaufangebot wird für gewöhnlich eine geringe Anzahlung fällig.

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Vorvertrag
Da das Eigentum an einer Immobilie in Italien direkt mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages übergeht, ist es üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Vorverträge sind für alle Parteien rechtlich bindend, sind mit einer Anzahlung zwischen 10 und 30% belegt und sehen in der Regel hohe Vertragsstrafen vor (caparra confirmatoria oder caparra penitenziale). Kommt zum Beispiel der Hauptvertrag durch Verschulden des Käufers nicht zustande und wird somit auch der Kaufpreis nicht vollständig bezahlt, verfällt die Anzahlung des Käufers. Umgekehrt steht dem Käufer bei Vertragsuntreue des Verkäufers ein Anspruch auf Rückerstattung der doppelten Anzahlung zu.

Notarieller Kaufvertrag
Italienische Kaufverträge bedürfen prinzipiell der Schriftform und da zur Eintragung im Immobilienregister mindestens eine öffentlich beglaubigte Urkunde vorzulegen ist, muss – auch bei notariellen Auslandsbeglaubigungen – stets ein italienischer Notar hinzugezogen werden. Da in Italien das Eigentum an der Immobilie wie beschrieben direkt mit der Vertragsunterzeichnung übergeht, ist der vollständige Kaufpreis direkt im Anschluss und in Anwesenheit des Notars zu begleichen. Auch muss der Zahlungsfluss im Kaufvertrag eidesstattlich angegeben werden.

  •  Wichtig!
Seit einer erneuten Herabsetzung der Höchstgrenze für  Barzahlungen am 06.12.2011, sind laut dem italienischen „Geldwäschegesetz“ (normativa antiriciclaggio) Barzahlungen und Barschecks nunmehr ab einem Betrag von 1.000 Euro strikt verboten. Auf Nummer Sicher geht man mit einer treuhänderischen Hinterlegung des Kaufpreises auf das Konto des vom Käufer bestimmten Notars.

  •  Haftung
In Italien haftet die Immobilie für alle noch nicht verjährten Steuerschulden, selbst falls diese nur bzw. auch die Rechtsvorgänger betreffen. Um dieses in der Praxis oft unterschätzte Risiko zu mindern, sieht das italienische Immobiliengesetz die Erfordernis einer ausdrücklichen Erklärung des Verkäufers vor, wonach er das Kaufobjekt in der zuletzt fälligen Einkommenssteuererklärung angegeben hat - anderenfalls haftet er gegenüber dem Erwerber.

Steuerpflicht
In Italien unterliegt auch das selbst genutzte Immobilieneigentum der Einkommenssteuer. Dies hat zur Folge, dass jeder Eigentümer einer Immobilie in Italien – unabhängig vom eigentlichen Wohnort – eine jährliche Einkommenssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt in Italien einreichen muss. Neben der Einkommenssteuer (IRE – imposta sul reddito) sind jedes Jahr auch eine Kommunale Servicegebühr (TASI), eine Müllgebühr (TARI) und auf als Zweitwohnsitz genutzte Immobilien auch eine jährliche Gemeindesteuer (IMU – imposta municipale) zu entrichten. Als Bemessungsgrundlage dient für alle der Katasterertrag der Immmobilie (rendita catastale). Dieser liegt für gewöhnlich weit unter dem Kaufpreis und ist auf dem Katasterauszug (visura catastale) einer jeden Immobilie ausgewiesen. Die einmalig zu zahlende Erwerbssteuer, welche sich aus Register-, Hypotheken- und Katastersteuer zusammensetzt (imposta di registro, -ipotecaria, -catastale), wird in den meisten Fällen ebenfalls vom Katasterertrag berechnet, unterscheidet jedoch sowohl nach Art der Nutzung (Erst- oder Zweitwohnsitz, Baugrundstück, Gewerbeimmobilie, …) als auch nach Art des Verkäufers (von Privat, von Bauträger, …).  Die Grunderwerbssteuer wird für gewöhnlich direkt vom Notar an das Finanzamt abgeführt. 
Achtung: Die Steuer ist in Italien eine Bringschuld, was heißt, dass die Steuer vom Steuerpflichtigen selbständig zu ermitteln und abzuführen ist, ohne dass ein entsprechender Steuerbescheid vorausgeht. Vor allem ausländische Immobilienbesitzer sollten daher unbedingt auf die Hilfe eines italienischen Steuerberaters zurückgreifen!

Der Immobilienmakler
Anders als in Deutschland werden in Italien Immobilien fast ausschließlich über einen Immobilienmakler gehandelt. Auch wenn es keine gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision gibt, beläuft sich diese in der Gardasee Region üblicherweise zwischen 3 und 4%. Rechtlich gesehen ist die Maklerprovision mit Abschluss des Vorvertrages fällig. Da der Immobilienmakler seine Kunden aber bestenfalls bis zur Unterzeichnung des Hauptvertrages begleiten sollte, ist es ratsam, mit dem Makler einen Kompromiss zu finden und die Provision z.B. in zwei Raten zu zahlen. Versichern Sie sich auch, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, falls es nach Unterzeichnung des Vorvertrages wider Erwarten nicht zum Kauf kommen sollte.

Der Notar
Der Notar wird in Italien vom Käufer gewählt. Die Vergütung wird bei Abschluss des Kaufvertrages fällig und ist abhängig von Art und Umfang der in Anspruch genommenen Leistungen und der gehandelten Immobilie. Grob muss man mit etwa 1,5 bis 2% des Kaufpreises rechnen. Bis spätestens 20 Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss der Notar diesen beim Liegenschaftsregister registrieren, andernfalls ist der Kaufvertrag Dritten gegenüber nicht wirksam! In diesem Zuge begleicht der Notar im Namen des neuen Besitzers auch die Grunderwerbssteuer.

Diese Informationen werden Ihnen von GardaLiving - dem informativen Immobilienmarkt am Gardasee bereitgestellt.
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